Las transformaciones generadas o potenciadas por la Covid-19 han permeado cada esfera de la vida: desde la rutina básica de millones de personas alrededor del mundo hasta el accionar de las compañías más influyentes del planeta.
En ese sentido, y al ingresar al mercado inmobiliario, también es posible identificar cambios significativos que vale la pena abordar a la luz de lo que le espera a este sector en los próximos años. Tendencias inmobiliarias: ¿cuáles surgieron y cuáles otras impulsaron? Dentro del mercado inmobiliario, tan importante para el desarrollo del país, se han generado profundos cambios en todos los frentes.
Para entender este nuevo escenario que presenta la situación actual, debemos partir del principio básico sobre el que se asientan todas las economías de libre mercado: la ley de la oferta y la demanda.
En términos generales, se refiere a la relación entre la demanda de un bien en el mercado y la cantidad disponible de ese producto, teniendo en cuenta su precio de venta. suministro Los productos inmobiliarios se dividen en sectores, cada uno de los cuales ha sido impactado positiva o negativamente, dependiendo de su dinámica específica. La vivienda es el segmento más importante en la categoría de productos inmobiliarios y se divide en tres subsegmentos: Vivienda de Interés Social (VIS): Debido a los subsidios que brinda el gobierno nacional y los incentivos fiscales y crediticios, existe poca incidencia en esta.
Como resultado, a quienes eligen viviendas VIS les resulta más fácil comprar y financiar. Estas medidas han logrado equilibrar la oferta y la demanda en el mercado de vivienda social. Sin embargo, dado que la probabilidad de pago de quienes reciben estos beneficios puede verse afectada, Los pagos y compromisos de préstamos también pueden verse afectados.
Vivienda no VIS: esta subcategoría ha sido la más afectada durante la pandemia. Esto se debe principalmente a cambios en los hábitos del mercado inmobiliario, ya que en el mundo las personas están cambiando su forma de vida, lo que también repercute en la conformación de sus necesidades. En este momento, lo que la gente está buscando al comprar una casa es obtener un espacio que los mantenga saludables. Por esta razón, los espacios reducidos, como los microapartamentos, no son una opción.
Esto afecta directamente el comportamiento del mercado, ya que cuanto más espacio se requiere, mayor es la tarifa. Segunda Vivienda: Esta subcategoría incluye viviendas en atractivos turísticos y viviendas rurales (fincas, solares, etc.). Este comportamiento es positivo para este subsector ya que hay algunos desarrollos turísticos que impactarán en este segmento.
¿Por qué? Principalmente porque las preferencias de las megalópolis del mundo están cambiando: quienes se lo pueden permitir están optando por vivir en localidades rurales, de playa o turísticas y tener una segunda residencia en la ciudad.
En cuanto al sector empresarial, ha sido testigo del fenómeno omnicanal, donde empresarios y clientes utilizan diferentes canales para acceder a servicios como el comercio electrónico.
Esto ha llevado a una profunda transformación de los centros comerciales, que se diseñan como espacios comerciales y lugares de entretenimiento. En el caso especial de algunas ciudades de América Latina que carecen de espacios públicos, como Colombia, estos lugares son vistos como lugares favoritos para pasar su tiempo libre.
No obstante, a raíz de la pandemia, las áreas de entretenimiento tuvieron que cerrar sus puertas durante varios meses. Poco a poco se han ido habilitando estos sitios y su recuperación económica va en ascenso: a corto plazo se han visto golpeados pero a mediano y largo plazo se prevé una mejoría significativa.
Además, el fenómeno de la omnicanalidad llegó para quedarse: las ventas online, el compra y recoge y el delivery a través de empresas de última milla serán los competidores directos del local comercial e influirán en la transformación profunda de los centros comerciales.
El sector de logística, compuesto principalmente por bodegas y parques de bodegas, se ha visto favorecido positivamente. Relacionado también con el fenómeno de omnicanalidad, el uso de estos inmuebles ha sido fundamental para suplir las necesidades de almacenamiento y despacho.
Desarrollos como los parques logísticos de última milla, que son los más cercanos a los centros de recepción del consumidor final, han presenciado un crecimiento muy importante durante la coyuntura actual. Asimismo, los centros logísticos de un solo propietario, que han logrado adaptarse a las necesidades del cliente final (arrendatario) desarrollando bodegas a la medida, también presentan un comportamiento muy alentador.
Otros subsectores:
Salud: se ha visto fortalecido fuertemente gracias al desarrollo y a la adecuación de clínicas y centros hospitalarios.
Oficinas: si bien el año pasado no se presentó una afectación tan significativa en esta categoría, se espera que para 2021 sí suceda, debido principalmente a la popularidad que ha alcanzado el teletrabajo.
Sin embargo, los impactos no tan favorables provocados por esta modalidad de trabajo han llevado a que las empresas empiecen a requerir mayor presencialidad. Por eso, se prevé un restablecimiento y rediseño de estos sitios: fenómenos como la flexibilidad de espacios y de contratos serán la tendencia en el corto plazo, convirtiendo este mercado en uno de arrendatarios.
Demanda
Su comportamiento es muy similar al identificado en términos de oferta. Esto se debe a que se encuentra directamente relacionada con la capacidad adquisitiva de todos los actores del mercado: empresas y personas.
Por ejemplo, si el subsector inmobiliario de vivienda no VIS está afectado, la demanda para la compra de este inmueble también se va a ver comprometida.
¿Hacia dónde van los desarrollos urbanos?
Edificaciones más sostenibles y menos desplazamientos serán la clave para disminuir la huella de carbono y propiciar ciudades más limpias. Para alcanzar este propósito mundial, e incluso desde antes de la pandemia, la alcaldesa de París, Anne Hidalgo, en compañía del urbanista colombo francés Carlos Moreno, dio a conocer el concepto de “ciudades de 15 minutos”.
Este modelo consiste en volver a las centralidades barriales por medio de la creación de un modelo de ciudad descentralizada, policéntrica y multiservicial, en la que las personas no deban realizar largos desplazamientos para suplir necesidades básicas como trabajar, visitar al médico, comprar víveres o asistir a un espectáculo cultural.
Gracias a esta iniciativa, diversas urbes ven con interés la adopción de este concepto en favor de la sostenibilidad. Para hacerlo, es necesario que los territorios, dentro de su planeación urbanística, vuelvan a la centralidad barrial: una ciudad no de un centro sino de muchos centros de barrio.
En un mercado de incertidumbre, como el que se vive actualmente a causa de la pandemia ocasionada por la Covid-19, es importante que sectores como el constructor sigan liderando iniciativas que permitan la recuperación económica y social a escala local.
Fuentes: Diego Restrepo, Director de Gestión Inmobiliaria del Fondo Inmobiliario Colombia.
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